东莞中小户型市场看好

威海房地产网讯： 经历一年多调整期后，东莞楼市逐步走出阴霾。据相关数据显示，2009年前5个月，积压了一年多的刚性需求，在多个利政的共同刺激下开始释放。在刚性需求的带动下，无论是自住型的中小户型产品，还是偏向改善型的大户型产品，销售业绩都有明显回升。
　　然而，受去年商家放缓楼盘上市时间及今年刚性需求集中释放的双重影响，东莞中小户型市场出现供不应求的现状，个别优质楼盘的销售速度甚至不亚于旺市。
　　针对东莞楼市中小户型产品畅销、好货难求及供应是否存在结构性失衡等问题，记者采访了一些业内人士。
　　市场
　　缺货源于刚性需求消化存量
　　话题1：今年以来，刚性需求在多个利政的作用下得以迅猛释放，其中最适于首次置业需求的二房和小三房产品快速消化，从而也致使中小户型产品出现缺货现象。请问目前东莞市中小户型市场真实现状如何？
　　黄海俊：以前东莞给人一种“散”的感觉，所以很多新莞人对“置业东莞”不太感冒。随着近五六年来东莞城市建设的快速挺进，住在东莞的吸引力正在逐步强化。
　　为什么近来中小户型会出现畅销缺货现象，很大程度上与此关系甚大。因为2006、2007年东莞房价上涨速度过快，房子单价高总价高，造成不少新莞人被拒之门外。如今东莞房价回归到合理水平线，此前不敢出手而蓄积的刚性需求在短短数月间释放出来，势必会大量消化市场库存产品，而中小户型恰恰吻合他们的消费需求。 内容来自www.veryhome.com
　　朱必步：造成这一现象与去年商家调整策略不无关系。如万科等楼盘低价清货，使市场可售量减少。另外，项目开发的时间长也影响了市场的供应量，2008年不少商家放缓了项目的开发步伐，造成2009年中小户型供应不足。
　　陈峰：其实今年一季度住房供应比去年还多，只是中小户型新增供应少了一点，如今出现货源短缺现象，只能说明市场需求快速回升。从目前的供应情况看，市场主要以消化库存产品为主，其中自住性的刚性需求是主要消化群体。
　　此外，造成中小户型房源少的另一原因是经济不稳定，致使人们在理财时倾向于保值功能较强的不动产。
　　市场调整造成供应缺口
　　话题2：相关数据显示，东莞城区80-120平方米的户型成交比重远远低于全市水平，占全市成交比重的43.27%，占城区比重的30.54%，相差有13个百分点。因此，有人推算今年城区80-120平方米产品的供应缺口高达2600套左右。您是如何看待这一现象和观点的？
　　朱必步：这是市场调整造成的问题。去年受楼市低迷影响，不少在建项目停工，而新项目推后动工时间，这一切调整造成2009年新上市房源明显减少，当市场刚性需求突然爆发时，产品的供应出现缺口就成为一种必然现象。
　　陈峰：当前环境下，楼市投资群体的比例非常有限，市场的购买群体以刚性需求为主，这就决定了中小户型消化速度相对较快。因为刚性需求多以首次置业群体为主，他们对产品的总价比较敏感，通常该类群体会选择过渡性住宅产品，以满足当前的居住需求。 威海房地产网
　　对于中小户型供应缺口高达2600套左右这一观点。个人认为，这个问题较难说清楚，或者可以说是无从评估。因为，需求群体统计途径以什么为标准？消费者的购买初衷是投资还是自住？这一切都很难判断。
　　黄海俊：应该不是很准确。从近几个月的成交数来看，每个月的成交量都在好几千套，如果按照四成的比例计算，每个月的中小户型消化量大概在一两千套，所以个人认为需求缺口实在难于统计出来。
　　从城市发展来看，市场需求量将会越来越大，所以说“城区80-120平方米产品的供应缺口高达2600套左右”是建立在两三个月数据上的预测，无法代表整体市场需求。
　　营销
　　推广压力大小取决于产品
　　话题1：有人认为，当前中小户型市场属于结构性供应失衡，存在供小于求现象，营销推广压力明显比大户型低很多。您是如何看待这一观点的？
　　黄海俊：营销压力或许会小一点，但竞争时刻存在，因为产品比拼是不会停止的，即使产品地段好、品质好也会有竞争。
　　对于楼盘开发商来说，在这种大环境下，要注重练好内功，将产品品质进行提升，才能更好地应对同类产品的竞争。
　　朱必步：中小户型市场的确存在结构性供应失衡现象。推广压力小主要与需求有关，由于当前市场买家以刚性需求为主，商家的推广对象比较明确，选择的营销推广手法针对性也比较强。 本文来自www.veryhome.com
　　陈峰：个人不认可这一观点。产品好卖与否，应当看产品本身的性价比。举个例子：一个大户型产品售价为10000元/平方米，另一个小户型产品同样也卖10000元/平方米，如果区位相近，相信很多人会选择大户型产品。
　　其实，营销推广压力大小具有相对性，将不同产品相互比较是很难得出结论的。营销推广压力是否大，与产品的品质有很大关系，高性价比(地段好、品质高)的产品是不愁没有市场的。
　　产品品质是项目成败关键
　　话题2：据了解，今年8月份之后，阳光海岸三期、景湖时代花园、春天印象、滨江公馆、江南第一城等楼盘的中小户型产品将会集中入市，届时东莞中小户型产品紧缺现象会有所缓解。针对这一现象，地产商家是否会有意识避开这轮推广潮？如何推货，在营销方面应该注意什么问题？
　　陈峰：这是工程进度问题，我们并没有刻意去抢时间节点。价格永远是购房者最关注、最敏感的话题，企业应该根据楼盘的特色、定位去宣传自己，找到属于自己的客户群体。比如德方斯以金领群体为目标客户，产品定位会偏重于商务人群，并配置有健身、养生、休闲场所，以满足商务人士的生活工作需求；而中信商务广场的定位则有所不同，所以在推广过程中选择的营销模式也有所变化。 本文来自www.veryhome.com
　　黄海俊：我们一直按照预定的步骤实施，暂时没有考虑避开推广潮的想法。对于商家需注意什么问题，我认为应注重产品品质和服务品质。
　　产品品质是一个公司必须长期坚持的生命线，要坚信好房子自己会说话。服务品质主要表现在以下几方面：一是力争打造最有礼貌的销售服务队伍，让所有顾客有一种宾至如归的感觉；二是从物管入手，使社区服务更安全、更礼貌；三是做产品时让园林、教育、招商工作先行一步，让业主明明白白消费；四是从产品结构本身进行提升，如门、窗、外墙和公共配套全面升级。