房价能砍多少

　　

威海房地产网讯：“房子怎么这么贵？”“房价太高了买不起”……无论是在楼盘售楼处还是房交会现场，这样的声音不绝于耳。除了房地产市场本身存在泡沫这样的宏观因素外，不可否认的是，在楼市还存在另外一种现象——要价虚高。如果说前一种因素个人无法抗拒，那么可以治理的要价虚高现象是否在本市广泛存在？带着这样的疑问，记者走访了和平区、河西区等地的楼盘，探寻本市楼盘的价格水分。记者许佳姚华
　　繁华商圈项目
　　最高优惠10%
　　当记者走进和平区南京路附近某售楼处时，发现看房的人寥寥无几。销售人员表示，目前房子已卖得差不多了，90平方米以内的小户型全部售空，在售户型最小的也有103平方米，仅存位于顶层的一套。“来这里买房子的有一部分是想办蓝印户口的外地人。这里地段好，又是精装修，他们如果来天津办事儿住很方便。”
　　销售人员给出的单价是16711元/平方米，记者所看的103平方米的房屋，总价为172.12万元。“如果你们打算办蓝印户口的话，那么需要一次性付款。如果一次性付款，可以优惠总房款的5%，之后的总价是163.51万元。”由于该楼盘价格超过和平区指导价格，相关契税和维修基金缴纳比例共为4%，这部分总费用为6.55万元。

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　　随后，销售人员陪同记者来到了位于15层的那套房屋。“你现在所看到的样子，就是拿到房子时的情况。我们所用的地板、瓷砖以及相关配件都是知名品牌。”然而记者发现，该房的装修和目前市面上部分精装修楼盘相比，并不具有优势。当记者询问能不能在优惠5%的基础上再给予让利时，销售人员表示：“此前我们有一些客户获得了总房款8%的优惠，还有极少数的拿到了10%的优惠。”
　　为何只有极少数人获得了10%的优惠？“我们属于半国企性质，楼盘开发公司和销售公司都隶属于集团。如果客户想获得10%的优惠就需要我们的总经理向集团申请，这个审批一般需要较长时间，也不是100%就能批下来。”
　　地铁上盖项目
　　最多砍掉11%
　　“你现在来买我们的房子已不是最便宜的时候了，略有上涨。去年年底时，我们的房子卖得最便宜，当时每平方米能比现在给你的优惠价再便宜200元。”谈到价格上涨的原因，下瓦房某地铁上盖项目销售人员表示：“现在我们的房子卖得非常好，又是地铁上盖项目，升值潜力大。”
　　据介绍，该楼盘目前单价为15258.48元/平方米，记者所看的一套61.3平方米的房屋总房款为93.53万元。“如果您一次性付款，我们可以给您优惠10%，之后的总房款是84.18万元。”销售人员表示，该楼盘价格超过了河西区的指导价格，所以契税和维修基金缴纳比率同样为4%，总额为33673元，最终购房总费用为87.55万元。 威海房地产网
　　当记者表示，感觉价格有些高，是否能再优惠时，销售人员表示：“优惠得多的楼盘，一定是开发商缺钱，资金链紧。说实话，我们的开发商手里不缺钱，所以给您的优惠就是这些了。”不过，最终这位销售人员还是表示，如果是一次性付款且付款速度快的话，还能再优惠1%，也就是单价13580.05元/平方米，总房款为83.24万元。
　　住宅集中区域
　　一分也不优惠
　　和平区西康路与成都道交口的犀地项目位于五大道区域，该项目的卖点主要为人文环境和教育资源，目前主推61至112平方米小户型。
　　与之前几个楼盘销售人员的热情相比，这里的销售人员显得有些冷漠。“目前在售的主要是三期的房子，61平方米的户型已没有了，最小面积是72平方米，可选楼层只有4层和顶楼，该房型均价是14000元/平方米左右，可办蓝印户口。样板间在沙盘后面，可以自己去看。”记者注意到，当时几百平方米的售楼中心内仅有两组客户在选房，而销售人员在10位左右，这位销售人员并不是因为忙不过来而态度冷淡。
　　“如果一次性付款的话，能怎样优惠呢？”该销售人员表示，在犀地项目，一次性付款与贷款都一样，没有优惠。“现在的价格已经比去年下降很多了，去年销售的二期房子单价都在17000元/平方米左右。羊毛出在羊身上，那些给你优惠得多的楼盘，优惠完了价格不还是挺高的吗？”

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　　其他部分项目优惠幅度
　　红城项目：销售人员给出的单价为8400元/平方米，如果一次性付款能优惠总房款2%。
　　瞰海项目：如果花3万元购买一张会员卡的话，可以在开盘时当作5万元现金使用，并且还能同时享受总房款优惠3%。在此基础上，如果是一次性付款，还能再优惠2%。
　　花园五座项目：原价为11100元/平方米，贷款优惠总房款1%，一次性付款优惠2%。
　　业内观点
　　拿地时间决定优惠幅度
　　“在把房子卖出去的目标下，开发商不得不接受购房者的讨价还价。”中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰表示，2007年楼市火爆时，开发商捂盘现象较多，但是现在这种现象明显少了，主要原因就是经历了2008年的销售冷淡、银行贷款政策从紧，开发商的资金链紧张了，售楼员的销售压力增加了。“一般来说，现在大部分售楼人员会抓住每一个销售机会，给足意向购房者优惠。”对于记者第一次到售楼中心就谈下11%的优惠幅度，蒋云峰认为不足为奇。“如果售楼人员觉得你真想买房，他很可能会把自己最大的优惠权限告诉你。”
　　蒋云峰认为，每个楼盘的开发成本、运营模式、销售时间以及销售策略都不同，所以购房者向开发商要多少优惠不能一概而论。“地价是每个楼盘的主要成本之一。最近两三年内本市地价变化幅度明显，拿地开发的项目利润不大，想卖房的开发商一般都会对意向购房者给出最优惠的价格，购房者砍价空间可能不大。但是拿地比较早的楼盘项目，利润空间可能就相对大一些。拿地时间是购房者与开发商讲价时要考虑的主要因素之一。”蒋云峰说，“从楼盘销售策略来看，开发商会对一期项目和尾房给出相对较大的优惠空间，因为这两个时段的销售工作对开发商的资金回笼起关键作用，看准时机是购房者讲价成功的重要因素。”

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　　市民买房不应只看折扣
　　供职于本市河西区某二手房经纪公司的周先生表示，如果价格过于灵活，可能造成两个情况，一个是陷入与消费者的无休止的价格争夺中，拉长销售周期；另一个就是，可能越是让利多，老百姓越是认为空间大，有些地产公司宁愿保持稳定的价格策略。