9月北京高端新盘量小价低“豪放”不再

　　时间：09-09

如果将视线从散场的奥运盛会转向9月即将入市的高端新盘，“量小价低”的特点比2007年9月的“豪放”更具投资价值。楼市里有一个“金九银十”的市场定律，2008年9月北京高端住宅市场是否会呈现一抹“金色”呢？

“我们公司将在9月1日对SOHO中国所有在售项目全面提价。”2008年8月25日，地产明星潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)在接受媒体的在线采访时，一开场就语出惊人。对于提价的理由，潘石屹完全没有提及市场因素，只表示这是“原材料价格涨幅过大”的结果。

2008年楼市的“金九银十”与往年相比冷清了许多，据《新地标》统计显示，在9月前后北京新入市的高端住宅仅有11个，且多数开发商都选择了低价入市。此时潘石屹抛出“9月涨价论”，也成为本月楼市的亮点之一。

潘石屹主动涨价是否预示着9月楼市即将复苏？对此业内人士并不看好。单从9月新盘来看，从供应面积到销售价格都显得十分“低调”。尽管9月市场的低迷依旧延续，但11个新亮相的高端楼盘中，却蕴含着市场的新动向。

“豪放”不再

按照楼市的传统，9、10月份应该是开发商收获的季节，往年的“金九银十”都是一副新盘集中入市的热闹景象。但今年情况却明显不同，虽然“压抑”了近一年的开发商仍对“金九银十”寄予厚望，但新盘供应却大大减少。

根据《新地标》对2008年9月新盘统计结果显示：从奥运后到9月底，全市预计亮相的新项目数量为34个，其中单价在20000元/平方米以上的高端住宅项目11个。据亚豪机构最新统计数据显示，预计“金九银十”两个月，京城约有80个房地产项目开盘，无法与去年9月77个项目的新盘量同日而语。

在9月开盘的11个新项目中，朝阳区仍旧是最主要的供应源，有5个新项目开盘。但与以往新盘都集中于东部不同，9月的新盘供应中有4个位于京北地区，金泉国际大酒店、奥东18号和融华世家3个项目都为亚奥区域楼盘。

对此，亚豪机构总经理王佩民表示：“近年来亚奥板块住宅开发量很大，但很多项目在奥运期间无法进行销售，才推迟到传统旺季开盘。”

新盘供应的另一个集中区域则是沉寂许久的二环中心区，东城、西城和宣武区都有高端项目亮相。在政府限制二环内住宅开发之后，中心城区住宅稀缺性与日俱增，2007年，多个疑似捂盘项目都位于这一区域。但时过境迁，如今楼市低迷，开发商也加紧了销售速度。据《新地标》统计，在年底之前二环四城区还将有8个新项目入市。

此外，海淀区也成为9月新盘的集中区域，共有3个新项目入市，且多位于二环至三环上的黄金位置。而被看作是豪宅主力的别墅产品在9月份供应进一步缩水，仅有5个新项目开盘，且价格都是在10000元/平方米的低端产品，分布于怀柔、大兴等郊区县。

2008年初，本刊曾对未来一年中高端住宅市场放量节奏进行过调查（详情参见《新地标》36期“盘悬”专题），当时就有众多开发商表示若是5月楼市仍不回暖，9、10月将成为他们的发力机会。

四川大地震让楼市的低迷雪上加霜，随后市场便迎来传统的淡季，购房者的注意力更是全部集中于奥运盛会。2008年的销售困境已经超出很多开发商当初的想象，所以即便是令人期盼的“金九银十”，开发商也显得格外谨慎。不过和8月仅14个新项目相比，9月的34个新盘量已经算是巨大的突破。

在所有新开盘项目中，高端楼盘能占到近1/3表明开发商确实在发力。但是从放量上看9月的新盘难以对高端市场造成明显影响。11个新项目中10万平方米以上项目仅为两个，全部新项目体量合计在100万平方米左右。专业人士分析，今年高端市场销售情况并不理想，目前市场上存量还很多，因此很难有大面积房源供应。

新项目减少，供应量缩水成为2008年“金九月”楼市给人的第一印象，已经完全没有了往年大幅放量的“豪气”。

选择低价开盘居多

除了在数量和体量上难以与往年相比，今年的9月新盘中，开发商更多地选择低价开盘。没有了以往火热的市场氛围，新盘的价格也更加实在。

在11个高端新盘住，价格多在20000元/平方米～30000元/平方米，这样的价格水平基本与2007年旺季相比下调10%～15%。以位于海淀区苏州桥东北角的西海国际中心为例，该项目紧邻人民大学西门，精装修交房均价在24000元/平方米。而该高校区域周边二手房价格也要在23000元/平方米～26000元/平方米。

位于朝阳门内大街的凯德·华玺项目也将于9月开盘，该项目同样为精装修交房。“我们精装送全套家电，还送床呢，真的是非常优惠。”电话中销售人员热情地介绍项目的情况，“一期价格预计是30000元/平方米，因为是前期所以定价比较低。现在来排号的话肯定能享受最新开盘价，肯定比30000元的定价还低呢。”

早在2007年5月，北三环沿线房屋均价就已经逼近25000元/平方米，而二环内高档住宅房屋均价也在30000元/平方米以上。但今天像西海国际中心和凯德·华玺这样把开盘价格定在近一年多以前的水平，已经充分证明了开发商追求低开高走的心里。