地产业面临重组

　　

　　西昌向西寻求城市新生活核心圈系列报道之三 　　优胜劣汰是必然 　　■本报记者刘建荣西昌报道 　　本报房产周刊推出“西昌向西寻求城市新生活圈系列报道”以来，分别对西昌市城西地区的人居环境、生活配套设施做了全面的介绍和剖析，让市民对于选择居家于城西片区有了一个崭新的认识。当然，谈到居家，自然免不了要谈及房地产市场。 　　在本期的系列报道中，记者将从全国房地产市场的大市着眼，重点分析宏观调控下西昌房地产市场下一步的走向，并对西昌城西片区的房地产的投资价值提出了自己的看法，仅供读者参考。 　　“拐点”论的由来 　　近几年来，全国的地价、房价在一线城市的带领下，二、三线城市普遍持续高涨，有的城市的房价涨幅让人咋舌。房价高涨，是综合经济因素作用的结果。高涨的房价，同时也折射出政府在保障低收入人群住房问题上的缺失。居高不下的房价，惊动了政府的高层，一时间，房价提到了关乎国计民生的高度。于是，一边是宏观调控，多次调高存款准备金率提高存贷款利率以关紧资金放贷闸门，同时提高二次购房的首付比例以及贷款利率以打击房地产市场的“炒家”；一边则是增加廉租房、两限房和经济适用房的供用量，政府在政策和资金方面给予了中低收入人群解决住房难问题很大支持。 　　政府多管齐下的政策，终于在2007年下半年见了成效。广州、深圳等大城市在去年底，出现了交易冷清、成交量下降、一些区域的房价回落的现象。于是，有人提出房地产市场的“拐点”出现了。 　　“拐点”真的来了吗？ 　　什么是“拐点”，它的内含是什么？《现代汉语词典》对“拐点”一词的解释是：①高等数学上指曲线上凸与下凹分界点。②经济学上指某种经济数值持续向高后转低或持续向低后转高的转折点。由此看来，无论是数学意义，还是经济学意义，拐点是要有明显的分界或转折为标志。根据这个理解，近年来全国各大中城市房价总的趋势是一直在上涨，但涨的速度时高时低。当涨幅连续上涨时，房价曲线就是一个向上凹的函数，出现涨幅变缓就出现拐点；或者涨幅变缓又转而增大时也出现拐点；或者涨幅由递减到递增的交界点。由此，近年来我国城市房价虽然持续上涨，但涨幅一直波动，因此实际上已经出现过许多个拐点。把上述定义对照“房价下跌”、“楼市雪崩”的提法，显然存在本质的差别。从字面意义上看，“房价下跌”、“楼市雪崩”说法，反映在房价曲线上，更像函数上的“极点”，属于房价走势的反转或者逆转现象，所以不能把拐点单纯理解为房价下跌。 　　2007年12月以来，“拐点论”通过万科董事长王石的嘴不断被放大。直至今天整个房地产业都笼罩着“风雨欲来风满楼”的氛围。但是“拐点”论从出笼之日起就备受争议。有着“任大炮”之称的华远地产总裁任志强从来就不认为出现了“拐点”。他在自己的博客《房价会跌吗？》一文中写到：“‘房市’已进入拐点，这似乎成了当今市场和媒体的主要观点，并逐步趋于一致的一种看法。也让许多预言家开始笑脸绽开，自以为得意的开始吹嘘，并引用我的博客文章《一股寒流》作为对照。我认为有‘一股寒流’，只是担心用计划经济的手段来解决市场经济的问题，就会是‘吃错了药’，让市场经济的机制被破坏了。我绝不是认为房市已出现了拐点。” 　　去年底，万科在广州等城市部分楼盘的价格，与开盘前周边同类楼盘标价相比，低出10％左右。这些楼盘基本上在开盘当天全部销售完毕，甚至出现了较大规模的排队现象。这使得王石更加坚信，只要价格合理，购买力支撑还是坚实的，所以他更加相信房价不会出现大起大落，在未来相当长一段时间内，中国房地产市场尤其住房市场，仍处在显著的向上趋势中。与此同时，王石做客央视后，又曾解释自己的意思不是降价的拐点，而是品质提高的拐点。 　　品质的“拐点”更确切 　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松曾不无幽默地说过的一句话，“台风来的时候猪都会飞，退潮的时候才知道谁没穿泳裤。”人们普遍认为从2003年到2007年是房地产业宏观调控政策出台最密集的5年，但却是房地产商规模扩张最快，也是最为风光的5年。任何一个行业，当它的利润远远高于其他行业时，一定会涌入大量的竞争者，其实力也良莠不齐，但市场会用它自身的规则进行优胜劣汰。经过一次又一次的重新洗牌之后，这个行业才能变得规范而健康。所以“拐点”是做大、做强的机遇，还是成为一些地产商的“滑铁卢”，这对地产商来说无疑是个考验，因为今后地产商将面临地根收紧、银根紧缩等难题，整个行业将重新洗牌，优胜劣汰是必然的结果。 　　不知从什么时候起，房地产成为全社会关注的一个热门话题，争议不断、热闹非凡。特别是2007年的中国楼市，可用“疯狂”二个字来形容：2007年全国70个城市房价涨幅纷纷创下新高，地产企业纷纷进入资本市场大量融资，然后抢购土地。天价土地不断造就一个个“地王”。与此同时，人们对房地产业的关注似乎达到了极至，政府高度关注，调控措施频出，报纸连篇累牍，电视上镜率极高，就连老百姓茶余饭后摆的都是房价…… 　　凉山：房价迅速飙升 　　与全国的大市同步，凉山的房地产市场在2003年到2007年的5年中，特别是在举办了“冬旅会”后得到了快速的发展，房价也是节节攀升。5年前，西昌的住宅价格普遍只有每平米1千多元，现在，新房价格高的早已突破4000元/㎡大关，低的也在3500元/㎡左右，二手房也价值不菲，根据其位置和物业的不同均价也在2300元/㎡至4000元/㎡区间浮动。不论房价还是涨幅均位列全省前列。 　　对西昌房价高涨，行内人士分析说，最重要有两个原因：一是区位优势特别明显，虽然西昌仅仅是一个县级市，但是作为凉山州的州府所在地，除了气候冬暖夏凉很适合人居外，不论交通、教育、医疗等条件都很优越，所以其它16个县都是潜在的购买力，从某种意义上说，西昌的房地产业做的是全州的生意；二是凉山资源富集，在四川的战略地位越来越重要，发展的前景极好，诸如攀钢西昌新基地项目启动、易飞航空服务公司等一些国际级，国家级的大企业的陆续进入，加快了凉山资源开发和利用的步伐，同时推进了凉山的发展。可以说，是经济发展和对未来良好的预期支撑了房价的上涨。特别是2006年，西昌经过“冬旅会”和“一办三创”城市面貌发生了深刻的变化，使西昌的人居环境得到了空前的改善，让更多的人愿意选择西昌定居。 　　理性的分析也许有偏颇，现象也许能提供佐证。在逝去的2006、2007年，西昌楼市前所未有的火爆，很多楼盘一开盘，就被一抢而空；在交房的小区中，只见人们为装修而忙碌；新开发的楼盘，已陆续入住，晚上进到小区，看到的是充满生活气息的“万家灯火”。如今的西昌，不论是摆摊设点做小买卖的商贩，还是开公司做大生意的商人，有很多都是外地人，这说明西昌正在以博大的胸怀包容和接纳那些外地人和为梦想而来的创业者，他们在此也寻觅到了美好的家园和无限的商机。 　　生还是死品质很关键 　　受国家宏观调控政策的影响，从去年底开始，西昌的楼市也进入相对低迷。与以往地价与房价“没有最贵，只有更贵”，“地王”与“楼王”不断产生不同的是，去年城内一块大面积的地块竟然流拍了。同时，上市楼盘减少，据西昌房管局的统计，今年1至2月全市商品房实际登记销售面积比去年同期有所下降。这说明开发商们面对高烧不退的市场也开始了理性的思考和观望。 　　其实市场规律从来都遵循优胜劣汰这一规律，只是在市场过于顺风顺水时，人们往往忽视了它。正如股市没有永远的牛市一样，所有的行业都会遇到高峰和低谷，都是在起伏中前进。而且，只是经过市场的不断打磨，一个行业才能成熟。随着地价不断升高以及国家收紧银根，很多实力不佳，产品质量不好的房产企业将在这一轮的调整中出局。过去那种搞到土地，然后再到银行去贷点款，修几栋房子就赚钱的好日子将一去不复返了。现在，进入这个行业，首先资金门槛就很高，其次要专业，只有真正理解人居、懂得生态居家的产品才能在市场中脱颖而出；只有那些高绿化率、低密度、低容积率的产品才是老百姓居家的首选，也才能在市场竞争中赢得一席之地。只要稍稍留心，就会发现当初众多的地产公司，现在，要么手中没地，难以进行后续开发，要么在西昌已难觅其踪影了。 　　生态城西宜居区域 　　正如前两期报道中所提到的那样，西昌作为凉山经济的火车头，发展前景无限，在未来几年或几十年时间内将发展成为人口50至100万的中等发达城市，城市将大规模地扩容。由于城西所具有的特殊优越性，在这一轮发展中，城西片区将是政府打造的重点之一，并已提出“生态城西”的规划。 　　对于“生态城西”这个概念，眼光敏锐的开发商，早已从此发现了商机，于是纷纷抢滩城西，最早的欧典花园，后来的水岸国际花园、再后来的丽景豪庭、凯悦帝景以及正在修建和热销的锦绣花园等，都是西昌叫得响当当的楼盘。这些楼盘的建成，在改变城西的居住条件的同时，也改变了城西。随着人们对城西认识的改变，这一区域的地产也在不断升值，楼价从最初的每平米1000多元，在短短的一、两年内迅速飚升。其中，锦绣花园以其‘以人为本’的人居理念，积极倡导“绿色园林小区”深受市场欢迎，一期房源开盘均价就达到每平米3400元。显然，可以预见随着“生态城西”的进一步打造，以及大量资金涌入城西，城西的面貌将很快改观，将形成又一个城市的生活核心圈。届时，城西无论住宅还是商业用房其价格都将上升，可以说，现在投资城西正当时。 　　对于“生态城西”，一些开发商不仅仅把它看成单纯的政府行为，而是自觉地把它融入到生活小区的建设中。据记者深入走访了解到，目前城西最具规模的锦绣花园，在建设和规划时，就与政府的规划相吻合，为了打造以人为本的住宅小区，他们降低容积率和建筑密度，以加大园林面积同时也加大了楼间距。整个楼盘，楼间距最宽的地方近60米，一般的都在20至30米之间，最窄的地方也有15米。这个做法对开发商来说意味着牺牲了很大的经济利益，因为降低容积率意味着可以卖的房子就少了。但是为了向消费者提供高绿化率、低密度、低容积率的产品，他们最大限度扩展绿地，以致其建筑密度只为24.8%。这个数字意味着什么？它意味着在锦绣花园里，楼宇所占的地面不足1/4，其他超过3/4的地面都是园林绿化！所以，尽管现在看来，锦绣花园周边配套尚未完善，但是小区内部的环境足以弥补其不足，非常适合居住，再加上，多层的住宅在西昌越来越稀少，所以受到了消费者的喜爱和市场的认可，其销售相当不错。 　　综合多种因素，可以判断，2008年政府对地产市场的调控力度将仍然很大，市场将回归理性。同时，政府将进一步增加廉租房、双限房以及经济适用房的供应量，供需矛盾将缓解，所以在全国范围内，房价普遍应是稳中有升，上升幅度较2007年回落。而且，因产品品质的不同，房价将产生分化，那些以人为本、注重人居环境建设的产品必将受到市场追捧，少数品质差的产品必将被市场淘汰。 　　从西昌市场来说，由于人们普遍看好楼市发展前景，市场需求仍然旺盛，所以地产市场发展势头仍然强劲。但房价的涨幅将逐步趋稳，不再可能出现大涨大跌。同时，经过这一轮的调整和洗牌，实力差的企业将被淘汰，而开发出高绿化率、低密度、低容积率等一流品质的产品必将受到市场欢迎，在开发企业中脱颖而出，赢得“金杯”和“口碑”，迎来更多的市场机遇和更大的发展空间。同时，经过政府着力打造的城西，其投资价值和居家价值将进一步凸现。 摘自：凉山日报