离开房地产这个“奶娘”地方税收路在何方？

贾中谊 雷琨

核心揭示：

目前，和房地产相关的税种主要包括：房地产营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税和契税等。

近年来，地方税收过于倚重房地产业的现象，已引起税务部门重视和思考。房地产业波动性较大，地方税收面临严峻考验，寻找地方税收持续、稳定增长的出路已成为当务之急。

一荣俱荣 一损俱损

房地产业俨然成为税收“奶娘”

据中部某省一项统计数据显示，该省地税收入的增长主要靠房地产业拉动，营业税增收额的四成以上、企业所得税增收额的七成以上来自房地产业。从全国情况看也大致如此。

据权威数据显示，在去年1-6月房地产市场持续低迷的情况下，我省某市地方税收比上年同期下降33%；与此同时，房地产相关税收连续六个月减收，比上年同期下降71%。其中，1月、3月和6月分别下降507%、463%和204%。

自去年7月起，随着房地产行业的“回暖”，商品房销售逐渐呈现“价量齐升”的繁荣局面，房地产税收也实现了高幅增长。2009年7月份房地产税收比2008年的7月增长468%，占当月地方税收增量的一半。房地产行业税收的增收成功扭转了地方税收连月下滑的局面，7月份该市地税收入当年首次实现同比增长。

显然，在此轮金融危机中，房地产业的萧条导致房地产税收下降，致使地方财政收入出现了几年来少有的负增长。但房地产税收的逆转，最终带动了地方税收的回暖。正所谓“一荣俱荣，一损俱损”，房地产业俨然已成为地方税收可以依赖的“奶娘”。

繁荣背后 危机暗伏

傍上了房地产的税收究竟还能走多远？

金融危机中房地产拉动中国经济快速复苏，引起世界瞩目。国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌日前表示，“房地产业已成为中国经济直接命脉”。

长期以来，地方政府低价征地，高价出售，获取大量的土地出让金，以及推高地价带动房价来增加建筑业税收和房地产税收，并通过城市扩张、大拆大建等方式增加地方财政收入，拉动地方GDP大幅增长。

然而，表面再繁荣也无法掩盖其破坏性的一面。大量社会资金被固化为房地产形态，企业用于技术改造、扩大生产的资金投入减少，产业发展后劲不足；银行信贷资金将房地产业视为“优质资产”，争相放贷，投入房地产之外的信贷资金规模缩减，金融风险不断积聚；居民住房消费外的可支配收入减少，高房价挤压了居民长期消费能力；投机获利的不良示范降低了人们通过经营实体经济创造财富的积极性，“全民投机”引起社会担忧。

据统计，２００９年全国房地产开发投资较上年增长１６．１％，商品住宅投资增长１４．２％，远高于ＧＤＰ８．７％的增幅。这必将影响国民经济的长期、可持续性增长。也就是说，房地产虽然刺激了眼前的繁荣，却透支了未来。若任其发展，泡沫总有破灭的一天，届时将对整个经济形成巨大的冲击，带来难以估量的震荡。

可以想象，靠房地产“一条腿走路”的地方税收在房地产税收大幅下降，后续税源乏力的情况下，将产生难以逆转的下降，导致地方财政紧张。

调整结构 迫在眉睫

税收调控该出手时要出手

今年2月份，全国房地产平均价格同比增长107%，而36个大城市的房价同比涨幅在今年1月跳升至32%。房价扶摇直上，如脱缰野马。怎样驾驭这匹脱缰的野马，不仅关乎百姓利益，更关系到国民经济全局。

3月份起，从新华社等多家媒体连续多次评论房地产市场到多项房产新政密集出台，中国房地产市场真正感受到政策的“变脸”。政府已清醒地认识到，2006年以来我国房地产业的发展态势不符合市场经济发展的正常规律，调控房地产市场已经刻不容缓。

房产新政出台后，根据中国指数研究院的统计数据，4月19日-25日，一线城市成交量出现全面下挫，杭州跌幅最大，环比下跌7255%。10个重点监测的城市中，9个城市成交面积环比下跌，4个一线城市的成交量也是全面下跌，深圳下跌64%，北京下跌45%，上海下跌38%，广州下跌2%。

事实上，要实现“房地产健康稳定发展”的宏观调控目标，不仅仅要“抑制部分城市房价过快上涨”，最根本的是要转变经济增长方式，改变国民经济和地方税收过于倚重房地产行业的现状，寻求能够替代房地产的支柱产业。

现有条件下，可以通过高质量的招商引资，加快产业升级换代，积极推动房地产税源向其他持久性税源转变，以逐步优化地税收入结构。可以考虑把所在地的第三产业发展作为重点，以旅游、会展、物流、节能环保服务、信息服务等现代服务业的发展带动地方税收发展，使各行业的税收都得到比较均衡的发展，为地税收入持续稳定增长提供可靠的税源基础。

不仅如此，在地方税收与房地产紧密结合、相互依存的大背景下，税务机关更要把握主动，“让符合市场规律、可灵活运用的税收杠杆发挥更大作用。”

业内人士认为，“新国十条”最具杀伤力的是物业税。其实，物业税是一种财产税。在我国，房地产开发环节税种多、税负重，开发成本中税收负担也较重；房屋保有和转让环节税种少、税负轻，降低了房屋保有者的经济风险，客观上增加了投机者收益，国家也损失了一部分财产税收入，造成了税收流失。

根据国外发达国家的经验，对房屋保有环节征税增加了投资成本，可以有效抑制投机需求，从长期看，商品房供给也会减少。同时，物业税的开征将为地方财政带来持续稳定的税收收入，使地方政府逐渐摆脱对土地财政的依赖，有动力调整以房地产为主导的经济结构，引导经济进入可持续发展的轨道。地方税收也获得产业全面发展带来的稳定税源，从而摆脱对房地产的依赖。

业内人士认为，目前开征物业税存在法律法规、技术支持与保障等多方面的难度,所以最有可能的是物业税的变种，如房产税、特别消费税等等。

地税部门应加强地方税源建设的研究，积极与地方政府沟通，为当地经济发展献计献策。进一步发挥地税职能作用，认真落实好税收优惠政策，大力优化纳税服务，用心培植、涵养优质税源，努力实现地方税收随着经济稳定增长。