马跃成：农宅入市再给高房价当头一棒

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最近，北京通州区宋庄镇的文化产业园正在举办盛大艺术节，不需要进入大大小小的展厅，马路边上艺术家们的创意就让人耳目一新，原来世界竟如此美妙。

宋庄是北京东边最边远的一个乡镇和河北省的燕郊开发区隔潮白河相望。以前是个纯农业乡镇。在21世纪初，由于原来在圆明园一带散居的一些画家受到当地政府的某种行为影响，不得不离开已经小有名气的画家村。一个偶然的机会，个别画家有迁移宋庄暂居的，后来当地农民感到了出租闲置农宅的利益，开始吸引越来越多的画家进村。

这几年，当地政府以画家村为契机开始创办文化创意产业，并取得了巨大成就，现在的宋庄已经成为北京最大的、最有特点的文化产业区。

随着当地综合社会经济各方面的改善和发展，当地的房价也上涨很多，一些原来卖给画家农房的村民，其实很多是已经进城的市民，开始撕毁合同，向画家要房。当然村民要房有“农宅不准向城里市民出卖，只能向本集体居民出让”的法律条款。

最有代表性的就是河北画家李玉兰案。当地政府曾出台过农村宅基地不能合法流转，但是地上建筑物可以买卖的建议。为维护法律的尊严和公平正义的基本原则，法院判决李玉兰购放房合同无效，但是村民应赔偿画家30多万元损失。当地一时甚嚣尘上的农民院官司暂时平息下来。

农民的房子不能买卖，是有法律依据的，但是与当前的社会经济发展极不适应，也不利于土地的合理使用和保护农民的根本利益。在空壳村已经越来越普遍，城市用地紧张的情况下，这种城乡间房屋买卖并没有因为法律的限制而被完全禁止。在城市化进程和城乡一体化的今天，寻找一条可行的城乡住宅一体化的道路已经是时不我待。

对中国农民来说，房屋是他们的安身立命之所，但却无法像城市居民房屋一样成为财产性收入，更无法实现增值。如何实现城乡统筹发展，形成城乡经济发展的一体化，宅基地流转成为一个亟待破题的领域。

最近，宋庄文化产业集聚区即将启动建设。整个聚集区将有约1/3的面积用于商品房开发，这些商品房将主要提供给回迁户以及集聚区的工作人员。保护宋庄文化特色，画家买房、租房最为集中的小堡村艺术核心区已决定不做拆迁规划，但小堡村以外的周边村落仍有拆迁可能。初步的拆迁改造补偿办法，将按照宅基地、地上房屋两部分补偿，购买房屋的画家、城里人只能获得地面以上部分财产的补偿。这个办法事实上承认了农村房屋买卖的事实。

其实更大的农村房屋产权交易在四川地震灾区的重建中已经开始试验。6月26日，成都市政府出台了《关于加快灾后城乡住房重建工作的实施意见》。允许农民和城里人合作建房，当地政府期望通过吸引联建房的资金，将村民住房和联建房一起升级。

“以房换房”用被拆迁的房屋进行置换也是方式之一，2008年初，双流县获批成为成都市农村产权制度改革试点县，拆迁后的宅基地以集体建设用地的性质进入流转程序。今年9月19日，瓦窑村以每亩18万元的价格将47.28亩土地挂牌出让。这也是成都市第一宗挂牌出让成功的集体建设用地。

在位于高新区孵化园内的成都农村产权交易所大厅里，电子大屏幕上滚动播放着各区(市)县的农村产权交易信息。全国第一个农村产权综合交易平台悄然开始工作。

中共十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，其中最受各方人士瞩目的，当属打破“非农建设用地必须征为国有”的现有格局，包括宅基地在内的农村集体土地被赋予了与国有土地同等的地位。

同样以统筹城乡发展和形成城乡经济发展一体化为发展目标，国务院在去年6月正式批准重庆和成都设立全国统筹城乡综合配套改革试验区。这两个被称为全国试验田的城市，一切尝试都有可能成为未来破除城乡二元体制的借鉴。