国际金融管家莅临成都商讨本土房企融资之道

　　

1月17日，DTZ戴德梁行特别邀请成都市政府金融办公室、香港交易所、麦格理证券股份有限公司、四川四方达律师事务所、毕马威会计师事务所共同出席“2008中国企业国际融资论坛”，就如何拓宽低成本的融资渠道、如何看待“银行新政”后的中外联合开发模式、本土企业如何能更快融入到国际市场等问题展开精彩论述，为蓉城发展商提供了一场关于资本的饕餮盛宴。

在“房地产的本质是金融”的语境下，如何实现融资渠道多元化，已经成为开发商自我救赎的唯一路径。

赴港上市凸显优势

上市融资、拿地、再融资、再拿地……反观刚过去的2007年，内地企业赴港上市被多家上市公司视为“完美产业链”。

2008年，越来越多的内地房地产企业选择到香港上市进行融资，而如何在香港上市融资，更是内地房地产业的一个热门话题。

作为演讲嘉宾，香港交易所特派代表钟创新用数字罗列了赴港上市的优势，他指出，香港作为一个国际证券化市场，过去的10年取得了全球瞩目的发展，上市公司的个数上升了88％，市值增长了5.5倍，目前按市值算已经是全球第七，亚洲第三。

据钟创新介绍，在去年，香港的IPO募资居于全球第四位，已经成为内地企业的募资中心，显示了香港资金市场的庞大规模。他表示，对内地企业而言，在香港上市可实现拥有国际化市场，提高品牌知名度，有高效的持续融资功能等一系列优势，更重要的是，目前内地企业已经逐渐成为香港证券市场最重要的组成部分。

据悉，目前内地企业的总市值和总成交量均已超过香港股市的半数。市场人士预计，随着内地企业源源不断在香港上市，至2008年末，在港上市的内地企业数量将逼近500家，比重将逼近四成，未来势必超过港股总数的五成。

戴德梁行北亚区估价及顾问服务董事陈家辉及成都公司总经理李国明在记者采访时表示，在货币从紧的宏观背景下，国内房地产企业在A股上市的难度进一步增加，但对资金的迫切需要又迫使他们不得不谋求上市，因此，对于这些企业来说，到香港上市，寻求国际资本的介入不失为一个好的解决办法。

本土上市路并非坦途

尽管“钱”景诱人，但是“上市”对于成都的本土开发商而言，仍只是打开了一扇通向资本市场的窗户，远景可观，但是道路漫漫。

四川四方达律师事务所主任李世亮表示，虽然成都房企上市的冲动强烈，但成都市场上多以中小型企业为主，这些企业在运作过程中出现了经营不规范、法人治理架构不完善、主业不突出、财务不符合上市规则等问题，这些将导致其在上市过程中遇到许多难以解决的问题，也就造成了目前成都房地产市场上没有一家上市公司的局面。

麦格理企业融资董事总经理陈坚、毕马威会计师事务所企业融资高级经理何灵军均表示，在内地企业的上市过程中，融资过程中的财务问题和法律问题应当给于充分的关注。

目前，尽管成都没有一家公司在A股和H股实现IPO，但2007年，成都本土开发商宏信与蓝光已率先踏上折枝资本市场的融资之路。

去年8月4日，成都宏信房产借壳ST东源(000656)，一时成为最接近于A股市场的成都本土房企。很快，两个月后的10月15日，蓝光接踵而至，入主ST迪康（600466）并着手业务重组，意欲置入房地产业务。

而除了宏信与蓝光外，另一些本土品牌房企正运筹帷幄，谋求上市融资，试图借力资本市场做大做强。一家有“07黑马”之称的本土房企负责人透露，该公司计划在五年内完成IPO。另一家在都江堰储地数千亩的房企则表示，上市是该公司中期发展战略的核心，目前所做的一切都是在为上市作准备。

“对于徘徊在资本市场大门口的其他本土房企而言，上市还有一条漫长的道路要走，需要与券商、会计师、律师、评估师等专业机构的多重合作。”戴德梁行估价部高级经理迟宏告诉记者。

中外联合模式成都落地

去年底出台的《外商投资产业指导目录》让进入中国市场的海外资金也感受到屡屡寒意。

但戴德梁行投资部经理林玲告诉记者，此目录规定的是“限制”，并未到“严禁”的程度。“外资的进入渠道将发生改变”，

林玲告诉记者，虽然更为复杂的审批程序和更长的审批时间可能导致一些潜在收购暂时中止，但外资的热情依旧不减，只是他们的进入路径和方式将发生改变。

据林玲介绍，从德意志银行、摩根史丹利、ING等与国内开发商的项目合作开发上不难看出，外资基金的投资方式正在发生微妙的调整，与国内开发商项目合作开发成为其首选。

类似的合作形式早已有先例。成都置信早在一年半以前，就携手新加坡嘉德置地合资成立了置信凯德开发公司，目前该合资公司在成都先后拿下总占地约1500亩的多个开发项目。而正在成都进行开发的一些国内开发商如万科、首创、龙湖、万达等都有与外资合作的成功案例。

作为与银行截然不同的资金提供者，海外基金从投融资方向、回报要求和风险控制手段等多方面显示出不同的参与方式。林玲介绍，从买地开始，就有基金可以提供贷款给开发商去收购地块，或者是在付了部分地价款的时候，基金可以提供“过桥贷款”让开发企业可以支付土地出让金以便拿到土地证，并且在一年到一年半的时间中把贷款还清。

而在开发建设其间，也有基金愿意以股权或债权的方式提供资金给开发商，赚取多一点的回报。在回报方面也有很多方式，包括以伦敦同业拆息(LIBOR)加两三个百分点为贷款利率、10%以上的年利率、略低的固定回报加利润分成、优先股、纯粹的普通股投入等。

除此之外，观察人士还指出，对许多中小房地产发展商而言，流动性强、交易费用低的股权融资和信托计划等直接融资方式或许会受到青睐。自有资金+机构投资、自有资金+基金、自有资金+信托计划及股权融资+银行贷款等金融工具的组合使用会成为开发商在2008年资本破局的可行办法。

高端对话

“向H股进发，跟基金握手”

成都力争培育20家上市公司

张建华 （成都市人民政府金融工作办公室副主任）

2008年到2010年期间，成都市力争培育20家上市公司，实现首发融资额超过50亿。

对于IPO直接融资成功的企业，政府将给予500万元的补贴，对重组上市的企业补贴300万，与此同时，还将设立创业投资引导资金。

香港已成为内地募资中心

钟创新 （香港交易所特派代表）

香港作为一个国际证券化市场，过去10年的取得了全球瞩目的发展，上市公司的个数上升了88％，市值增长了5.5倍，目前按市值算已经是全球第七，亚洲第三。

在去年，香港的IPO募资居于全球第四位，已经成为内地企业的募资中心，显示了香港资金市场的庞大规模。

内地房企上市“变脸”

陈坚 （麦格理企业融资董事总经理）

上市改变了很多公司。在香港上市的内地房企中，土地储备量最大的是碧桂园，达到5400万m2，其次是富力，土地储备也达到3000多万m2。但内地房企中，市盈率最高的公司还是万科。预计2008年，万科的利润可达11亿元美金、碧桂园达到8.8亿、中海达到7.5亿。

私募必须重视资产评估

陈家辉 （DTZ戴德梁行北亚区估价及顾问服务董事）

很多企业将上市前的私募看得比较重要，因为私募具有时间短、募集资金量大的优势，但上市前的私募并不是上市必须的条件。

另外，可换股债权是私募过程中的重要金融工具，也就是通过发行可换股债券使投资人获得今后的换股凭证。具体的可换股比例需要双方进行磋商。但可换股债券的发行会影响企业全年的财务报表，这需要特别注意。

上市融资会遇到法律壁垒

李世亮 （四川四方达律师事务所主任）

虽然成都房企上市的冲动强烈，但成都市场上多以中小型企业为主，这些企业在运作过程中出现了经营不规范、法人治理架构不完善、主业不突出、财务不符合上市规则等问题，这些将导致其在上市过程中将遇到许多难以解决的问题，这也就造成了目前成都房地产市场上没有一家上市公司的局面。

海外基金全面对接内地地产

林玲(DTZ戴德梁行投资部经理)

从买地开始就有基金可以提供贷款给开发商去收购地块，或者是在开发商付了部分地价款后，基金提供“过桥贷款”让开发商支付土地出让金以便拿到土地证，并且在一年到一年半的时间中把贷款还清。而在开发建设其间，也有基金愿意以股权或债权的方式提供资金。在回报方面有很多方式，包括以伦敦同业拆息(LIBOR)加两三个百分点为贷款利率、10%以上的年利率、略低的固定回报加利润分成、优先股、纯粹的普通股投入等。

国际经验铺就融资桥梁

李国明（DTZ戴德梁行成都分公司总经理）

戴德梁行作为国际性服务机构，在成都已立足多年，是国际最大的地产服务机构之一。它既熟悉本土房地产发展趋势，又具有国际化运作经验。迄今为止，戴德梁行已帮助近40家企业完成香港上市评估工作，其中房地产开发企业达10余家，因此，戴德梁行希望能够与更多的内地房地产开发企业分享进入境外资本市场融资的成功案例，以帮助其在内地市场具有更强的竞争力。

摘自：《成都房产报道》记者李薇